Prologis（NYSE:PLD）6月份的一份研究报告指出，工业房地产市场存在若干供应逆风，这些逆风将使新设施的建成在未来十年内达不到需求。

总部位于旧金山的物流房地产投资信托基金（logistics real estate investment trust）的研究部门表示，土地短缺、额外的建筑要求、增加的重置成本和许可证发放困难是供应仍然紧张、租金将继续上涨的部分原因。

城市地区的可用空间很少

人口密集地区的工业用地供应不足。

几十年来，在大型地铁区域进行的修复工作已经导致了空间的重新利用，从工业用途到办公室和公寓。此外，仓库的规模也在不断扩大，从仓储中心发展到高吞吐量的设施，这两种设施都需要更多的堆场空间。

报告指出，从2000年开始建造的建筑物比上世纪80年代和90年代建造的建筑物大55%，用地66%。

城市中心以外的人口增长以及监管限制导致更多的物流空间在城市区域之外开发。随着时间的推移，这增加了从物流设施到消费者的送货距离。

图表：序言

但是，随着越来越多的最后一英里运营商在人口稠密地区寻找空间以减少交货时间，离买家越来越近的需求也在增加。这给城市物流空间的价值带来了上升压力。

如果这些市场没有增加的上网空间，基本上就没有什么竞争，这将使租金不断膨胀。报告发现，如果在正确的位置有可用的空间，用户就愿意忽略功能限制。

“这些趋势共同降低了用户对位置优越或具有最新建筑设计特点的建筑物的价格敏感性，导致租金上涨。”

零售地产的转换不太可能有帮助

Prologis预计，关闭的零售物业将不会转变为物流设施，以解决供应问题。

报告说，零售物业通常被转换成更经济可行的用途，如公寓，有更高和更好的用途。此外，分区问题和社区反对也带来了障碍，因为大多数零售空间很难重新配置，以适应高吞吐量和随之而来的卡车交通。

Prologis Research预计，未来十年，只有5000万至1亿平方英尺的空间将从零售业转变为物流业。这还不到正常年份新增物流空间的3%。

重置成本上升有几个因素

在过去十年中，土地价格、材料和劳动力成本的上涨使得设施重置成本领先于通货膨胀。土地价值的飙升在沿海市场和人口密集地区最为普遍。

自流感大流行以来，材料和劳动力的成本上涨更加明显，目前与供应有关。许多建筑相关材料和产品的生产在大流行期间被迫下线，生产商仍在追赶。此外，刺激性支出和失业救济金的增加导致了包括建筑业和仓储业在内的许多行业的劳工困难。

Prologis Research估计，在过去五年中，更换成本增长了近60%，到2021年为止增长了15%。

图表：序言

报告指出了物流劳动力市场趋紧的其他原因。

电子履行业务的兴起仍然是一个不利因素，它需要三倍于传统仓储的员工数量，周转率是传统仓储的四倍。此外，随着仓库自动化和技术的发展，对熟练劳动力的需求也在增加，因为许多工厂现在需要更多的工程师级别的职位。